不動産

１．財産分与の対象となる不動産

財産分与は、婚姻中に夫婦が協力関係によって築いた共有財産を清算する制度です。したがって、婚姻中に夫婦が取得した財産であれば、夫名義であっても、妻名義であっても、夫婦の共有財産として財産分与の対象となります。

例えば、夫が会社員、妻が専業主婦の家庭で、婚姻中に、夫名義の住宅ローンを組んで夫名義の自宅不動産を購入した場合、その自宅不動産は夫名義であっても、夫婦の共有財産として財産分与の対象となります。

 

２．不動産の評価方法

財産分与の対象となる不動産価格は時価額で評価します。もっとも、時価額といっても、一義的に明らかではありませんので、まずは、不動産業者に査定を依頼し、その査定額に基づいて話し合いを進めるのが一般です。実際には、当事者双方が不動産業者の査定書を提出し、その平均値で合意することもありますし、協議の結果、固定資産税評価額を０．７で割り戻した金額（固定資産税評価額÷０．７）を基準にする場合もあります（これは、固定資産税評価額が時価額に最も近い公示価格の７０％程度とされているためです）。

一方、離婚調停や離婚訴訟において、当事者間で不動産評価について合意できない場合には、裁判所の選任した不動産鑑定士による不動産鑑定によって、不動産価格を決定することになりますが、鑑定費用は当事者負担であることから、鑑定前に高額な鑑定費用の予納を命じられることになります。

なお、不動産を売却したときは、その売却額が不動産の評価額になります。

 

３．住宅ローンが残っている場合の処理

不動産を購入するにあたっては、住宅ローンを組む場合がほとんどではないかと思われます。不動産購入時の住宅ローンが残っている場合は、住宅ローン残高を債務として計上し、不動産の評価額からその分を差し引いた額が財産分与の対象とされます。

不動産評価額が３０００万円で住宅ローン残高が２０００万円であった場合、不動産評価額３０００万円－住宅ローン残高２０００万円＝１０００万円が財産分与の対象となります。

 

４．オーバーローン不動産の場合

住宅ローン残高が不動産評価額を上回る場合、つまり、不動産の評価額から住宅ローン残高を引いたときにマイナスとなる場合を「オーバーローン（不動産）」といいます。不動産価格が２０００万円であるところ、住宅ローン残高（夫名義）が２５００万円あるような場合です。

一般に、財産分与はプラス財産を分ける制度です。そのため、夫婦の共有財産がオーバーローン不動産しかない場合、財産分与の対象となる財産が無く、財産分与はできないことになります。　　

 

５．夫（または妻）の親が頭金を負担した場合の処理

例えば、婚姻中に２０００万円の自宅不動産を購入したとします。購入時、夫の親が頭金として２００万円を出した場合、この２００万円は夫の特有財産と考えることになります。なお、住宅ローンは完済したものとします。

そこで、事案を簡便にするため、離婚時も不動産評価額は変わらず２０００万円である場合、親が出した頭金２００万円を差し引いた１８００万円が財産分与の対象となります。

具体的には、

夫の取得分＝（１８００万円×１／２）＋２００万円＝１１００万円
妻の取得分＝１８００万円×１／２＝９００万円

となります（分与割合は２分の１ルールに従っています）。

上記は考え方を説明するために簡便な事案としましたが、実際には、住宅ローンが残っている場合や、購入時より不動産評価額が下がったり上がったりしている場合などが多く、これらの場合には計算方法はもう少し複雑になります。このような複雑な事案についてもきちんとご説明差し上げますので、まず一度ご相談ください。