Answer
夫婦の自宅を購入するにあたって、夫の親が出してくれた頭金は、夫の特有財産と考えます。つまり、自宅購入にあたって、夫自身が自分の財産を拠出したものと同様に考え、財産分与の際にはその分を夫側に上乗せして評価することになります。実際の計算方法としては、以下の２パターンが考えられますので、ご説明します。
Point
１ 自宅購入時の購入価格で評価する方法
㋐まず自宅の実質的価値を算定します。
自宅の現在の価値（４０００万円）から別居時の住宅ローン残高（５００万円）を控除します。
４０００万円－５００万円＝３５００万円
㋑夫婦それぞれの財産分与の割合を算定します。
自宅の購入代金（５０００万円）を基準に、夫の親の出してくれた頭金（５００万円）は、夫自身の特有財産として、夫に上乗せをして財産分与の割合を算出します（なお、基本となる財産分与の割合は、夫婦それぞれ２分の１と考える「２分の１ルール」に従っています）。
・購入代金５０００万円－頭金５００万円＝４５００万円
・４５００万円×１／２（２分の１ルール）＝２２５０万円
・夫の分与割合（頭金５００万円＋２２５０万円）÷５０００万円＝５５％
・妻の分与割合 ２２５０万円÷５０００万円＝４５％
㋒上記で算出された㋐㋑を使い、夫婦それぞれの取得分額を計算します。
夫の取得分額 ㋐３５００万円×㋑の夫５５％＝１９２５万円
妻の取得分額 ㋐３５００万円×㋑の妻４５％＝１５７５万円
以上の計算パターンでは、自宅を取得する妻は、夫に対して、１９２５万円を支払うことになります（実際には、ほかの預金などの取得割合で調整することになると思います）。
２ 先に特有財産分を控除し、その後、夫婦共有財産分から住宅ローン残高を控除する方法
㋐この方法では、まず夫の特有財産額を算定します。
現在の自宅の価値（４０００万円）に、購入価格（５０００万円）に占める夫の親から出してもらった頭金（５００万円）の割合（頭金÷購入価格）をかけて、まず、特有財産として夫に上乗せする金額を算定します。
４０００万円×（５００万円÷５０００万円）＝４００万円
㋑次に、共有財産として分与の対象となる自宅の価格を算定します。
自宅の価値（４０００万円）から夫の特有財産額（㋐で算出された４００万円）を控除し、分与対象となる夫婦共有財産額を算定します。
共有財産額 ４０００万円－４００万円＝３６００万円
㋒㋑で算定された共有財産額（３６００万円）から住宅ローン残高（５００万円）を控除します。
３６００万円－５００万円＝３１００万円
㋓㋒のとおり算定された額をもとに、夫には特融財産分を加算し、夫婦それぞれの取得分額を計算します。
夫の取得分額 （３１００万円×１／２）＋４００万円＝１９５０万円
妻の取得分額 ３１００万円×１／２＝１５５０万円
こちらの計算パターンでは、自宅を取得する妻は、夫に対して、１９５０万円を支払う必要があることになります。
以上のとおり、自宅購入時に親から出してもらった頭金の評価方法には、２つの計算パターンがあります。
このうち、１の方法は、計算方法が簡便なため、多く用いられるようです。家庭裁判所の調停でも、１の方法を用いることが一般的です。
一方、２の方法は、財産分与が現存する財産を清算することを主眼とする制度であることから、頭金の評価にあたっては、現在の自宅の価値から先に控除するのが相当であるとの考え方に基づくものです。上記で見た例のとおり、２の計算方法の方が、１の計算方法より、頭金を出してもらった側は取得分額が高くなります。２の方法は、共働き夫婦間で、自宅不動産が値上がりしている場合にこれを売却して、住宅ローンを完済した上で、残存する売却益を分配するような場合に使われることがある方法です。
